Podatek od dzierżawy gruntu to temat, który dotyczy wielu dzierżawców i właścicieli. W artykule omówimy, kto jest zobowiązany do jego płacenia, jakie są stawki podatkowe oraz obowiązki podatkowe dzierżawcy, w tym znaczenie formularza PIT-28. Dowiesz się również o formalnościach związanych z umową dzierżawy oraz o zwolnieniach podatkowych dla właścicieli gospodarstw rolnych.
Kto płaci podatek od dzierżawy gruntu?
W przypadku dzierżawy ziemi istotnym zagadnieniem jest kwestia odpowiedzialności podatkowej. Zgodnie z aktualnymi przepisami podatkowymi, obowiązek zapłaty podatku spoczywa na osobie, która uzyskuje z tego tytułu przychód. Oznacza to, że jeśli ktoś wydzierżawia swoją nieruchomość, to właśnie właściciel ziemi (wynajmujący) otrzymuje czynsz dzierżawny i to on jest zobowiązany do rozliczenia podatku od tego dochodu. Dzierżawca, czyli osoba korzystająca z gruntu, nie ponosi odpowiedzialności podatkowej z tytułu czynszu płaconego wynajmującemu.
Warto podkreślić, że przychody z dzierżawy gruntu są traktowane jako odrębna kategoria w przepisach podatkowych. Właściciel musi odpowiednio udokumentować uzyskane dochody i rozliczyć je w swoim zeznaniu podatkowym. Dla organów skarbowych istotne jest, aby umowa dzierżawy była zawarta w formie pisemnej, co jest ważne także dla ewentualnych kontroli i ustalania podstawy opodatkowania.
Podatek od dzierżawy gruntu płaci osoba otrzymująca dochody, czyli dzierżawca. Umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej dla celów podatkowych.
Wysokość podatku od dzierżawy gruntu
Wysokość podatku od dzierżawy gruntu uzależniona jest od kilku czynników, w szczególności od charakteru użytkowania nieruchomości oraz statusu samego gruntu. Jeśli grunt spełnia definicję gospodarstwa rolnego i jest wykorzystywany wyłącznie na cele rolnicze, właściciel może skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Natomiast jeśli grunt jest dzierżawiony na cele nierolnicze, przychody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu według określonych stawek.
Od 2023 roku dzierżawa gruntu opodatkowana jest w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wcześniej stosowano ogólne zasady opodatkowania, jednak obecnie stawki są jasno określone i zależą od wysokości uzyskanego przychodu. Właściciel ziemi musi uwzględnić ten przychód w rocznej deklaracji podatkowej i opłacić należny podatek zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Stawki podatkowe dla dzierżawców
Właściciele gruntów dzierżawionych na cele nierolnicze powinni zwrócić szczególną uwagę na obowiązujące stawki podatkowe. System opodatkowania ryczałtowego wprowadzony w 2023 roku znacząco uprościł rozliczenia. Stawka podatku wynosi 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie. Po przekroczeniu tej kwoty obowiązuje wyższa stawka, co wpływa na wysokość należności podatkowych.
W przypadku przekroczenia progu, stawka podatku wzrasta do 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Oznacza to, że właściciel ziemi musi prowadzić dokładną ewidencję przychodów, aby prawidłowo ustalić wysokość zobowiązania podatkowego. Regularne monitorowanie wpływów jest niezbędne, ponieważ przekroczenie wskazanego limitu skutkuje automatycznym zastosowaniem wyższej stawki. W praktyce rozliczenie podatku wygląda następująco:
- do 100 000 zł przychodu – stawka podatku 8,5%,
- powyżej 100 000 zł – stawka podatku 12,5% od nadwyżki,
- podatek płatny do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania czynszu,
- rozliczenie przychodu wyłącznie na podstawie rzeczywistych wpłat.
Przychody ewidencjonowane a ryczałt
Do rozliczenia podatku z tytułu dzierżawy ziemi stosuje się obecnie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że właściciel nie odlicza kosztów uzyskania przychodu, lecz opodatkowaniu podlega cały otrzymany czynsz. Takie rozwiązanie jest korzystne pod względem prostoty rozliczenia, jednak wymaga skrupulatnego prowadzenia ewidencji wpływów.
Dla osób, które uzyskują przychody z różnych tytułów, istotne jest rozróżnienie, które z nich podlegają opodatkowaniu ryczałtem. Przychody ewidencjonowane obejmują wszystkie wpłaty od dzierżawcy, zarówno w formie pieniężnej, jak i rzeczowej. Nie ma możliwości pomniejszania podstawy opodatkowania o wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości.
Obowiązki podatkowe dzierżawcy
Podatnik uzyskujący przychody z tytułu dzierżawy gruntu ma określone obowiązki wobec urzędu skarbowego. Przede wszystkim zobowiązany jest do terminowego rozliczania się z organami podatkowymi i wpłacania należności na mikrorachunek podatkowy. Czynsz dzierżawny stanowi przychód, który powinien zostać rozliczony w odpowiednim terminie, by uniknąć sankcji finansowych.
Ważnym elementem formalności podatkowych jest także zachowanie dokumentacji potwierdzającej zawarcie umowy dzierżawy oraz otrzymane wpłaty. Pozwala to na bezproblemowe rozliczenie się w przypadku kontroli skarbowej oraz potwierdza legalność uzyskiwanych dochodów.
Podatek od dzierżawy należy wpłacić do 20 dnia kolejnego miesiąca. Przychody z dzierżawy gruntu rozlicza się na formularzu PIT-28.
Formularz PIT-28 i jego znaczenie
Dla właścicieli uzyskujących przychody z tytułu dzierżawy ziemi kluczowym dokumentem jest PIT-28. To właśnie na tym formularzu rozlicza się wszystkie przychody objęte ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązek ten dotyczy zarówno osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, jak i tych, którzy nie rozliczają się z podatku rolnego.
Wypełnienie deklaracji podatkowej wymaga podania sumy wszystkich przychodów uzyskanych z tytułu dzierżawy w danym roku podatkowym. Formularz należy złożyć w terminie do końca lutego roku następującego po roku podatkowym. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nałożeniem kar finansowych przez urząd skarbowy.
Umowa dzierżawy i jej formalności
Podstawowym dokumentem regulującym stosunek prawny pomiędzy właścicielem a dzierżawcą jest umowa dzierżawy. Powinna być ona zawarta w formie pisemnej, co wynika zarówno z przepisów prawa cywilnego, jak i podatkowego. Od 2025 roku wprowadzono obowiązek sporządzania umów dzierżawy wyłącznie w tej formie, co pozwala na precyzyjne określenie praw i obowiązków stron oraz zabezpieczenie interesów podatkowych.
Umowa powinna zawierać takie elementy jak przedmiot dzierżawy, wysokość czynszu, okres obowiązywania oraz warunki rozwiązania. Warto zaznaczyć, że nie ma obowiązku zgłaszania umowy dzierżawy do urzędu skarbowego w momencie jej zawarcia. Jednakże posiadanie pisemnej umowy jest niezbędne w kontekście ewentualnych sporów oraz rozliczeń podatkowych.
Zwolnienia podatkowe dla właścicieli gospodarstw rolnych
Polskie prawo przewiduje możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego w przypadku dzierżawy gruntów rolnych na cele rolnicze. Dotyczy to właścicieli prowadzących gospodarstwo rolne, którzy powierzają ziemię innym rolnikom do uprawy. Warunkiem uzyskania zwolnienia jest, aby grunt był wykorzystywany wyłącznie na cele produkcji rolnej.
Właściciele gospodarstw rolnych, którzy spełniają warunki określone w przepisach, mogą nie płacić podatku od dzierżawy. Jednak w przypadku, gdy grunt jest wykorzystywany na cele nierolnicze, takie jak budowa, działalność gospodarcza bądź rekreacyjna, zwolnienie nie obowiązuje i należy rozliczyć podatek zgodnie z obowiązującą stawką.
W sytuacji, gdy grunt rolny jest przedmiotem dzierżawy, a właściciel korzysta z ubezpieczenia społecznego rolników, również może być zwolniony z obowiązku płacenia podatku od uzyskanych przychodów. Jednak należy każdorazowo sprawdzić aktualne przepisy, gdyż warunki zwolnień mogą ulec zmianie w kolejnych latach podatkowych.
Zmiany w przepisach dotyczących dzierżawy gruntów
Rok 2025 przyniósł istotne zmiany w zakresie regulacji dotyczących dzierżawy ziemi. Nowelizacja przepisów ma na celu zwiększenie przejrzystości oraz bezpieczeństwa zarówno dla właścicieli ziemi, jak i dzierżawców. Najważniejszą nowością jest wprowadzenie obowiązkowej formy pisemnej wszystkich umów dzierżawy, niezależnie od okresu ich trwania czy przeznaczenia gruntu.
Dodatkowo, nowe przepisy przyznają dzierżawcom prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży dzierżawionego gruntu. Oznacza to, że jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać ziemię, dzierżawca ma pierwszeństwo w jej nabyciu. Rozszerzono również katalog gruntów, których dzierżawa podlega opodatkowaniu, obejmując również te wykorzystywane na cele nierolnicze.
Wprowadzenie zmian ma ułatwić rozliczenia podatkowe oraz zabezpieczyć interesy obu stron umowy dzierżawy. Nowe regulacje eliminują wiele dotychczasowych niejasności i podkreślają wagę prawidłowej dokumentacji oraz terminowości opodatkowania uzyskanych przychodów.
Co warto zapamietać?:
- Podatek od dzierżawy gruntu płaci właściciel ziemi, który uzyskuje przychód z czynszu dzierżawnego.
- Od 2023 roku obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% dla przychodów do 100 000 zł, 12,5% dla nadwyżki.
- Właściciele gruntów muszą składać formularz PIT-28 do końca lutego roku następującego po roku podatkowym.
- Umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej, co jest wymagane od 2025 roku dla celów podatkowych.
- Właściciele gospodarstw rolnych mogą skorzystać ze zwolnienia podatkowego, jeśli grunt jest wykorzystywany wyłącznie na cele rolnicze.
